Les meilleurs returns pour la logistique et les centers commerciaux prime ?

Hans Vrensen
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Selon la dernière étude d’AEW, « Perspectives Annuelles » (ci-jointe), la logistique et les centers commerciaux prime devraient générer les meilleurs rends en 2023-27, tandis que le résidentiel et la logistique sont les secteurs les plus résilients en termes the croissant locative.

Selon l’étude, seulement cinq marchés sont jugés attractifs dans l’analyse des yields ajustés du risque tandis que 47 sont jugés neutres sur les 168 marchés couverts. « Cela signifie que les investisseurs peuvent espérer atteindre le return exigé pour être compensés des risques associés à ces investissements dans seulement 30 % des marchés immobiliers couverts », précise le conseil.

Parmi les cinq marchés jugés attractifs dans l’analyse des yields ajustés du risque, on retrouve la logistique urbaine à Paris, la logistique à Berlin et Zurich et les centers commerciaux prime à Londres et Stockholm. En France, en plus de la logistique urbaine, deux marchés couverts dans l’analyse sont considérés comme neutres car offrant toujours des returns ajustés au risque attractifs : le marché résidentiel en Île-de-France et la logistique en région lyonnaise. « Les autres marchés français sont jugés moins attractifs. »

Un déficit de financement de 24 Mds€ pour les trois prochaines années

AEW prévoit des volumes annuels d’investissement pour le marché immobilier d’entreprise européen autour de 260 Mds€ en 2022, avec 218 Mds€ déjà investis au cours des trois premiers trimestres. « À la suite du record de l’année 2021 avec 350 Mds€ investis, cette baisse reflète les répercussions sur les investisseurs du doublement des coûts d’emprunt au cours des dix derniers mois. »

Par ailleurs, un déficit de financement de 24 Mds€ est estimé pour les trois prochaines années au Royaume-Uni, en France et en Allemagne alors que les refinancements des prêts arrive à maturité vont être confrontés à la baisse des valeurs des actifs et au moindre appétit au risque des prêteurs qui vont exiger des LTV plus faibles. « Pour la France uniquement, ce déficit de financement est evalué à 5 Mds€. Comme après la crise financière nationale, cela représente une opportunité d’investissement pour les investisseurs en Fonds propres ou en dette disposant de capitaux prêts à être déployés. »

Les efficiency les plus élevés pour la logistique

Les projections de yields globaux prime en Europe restent positives sur la période 2023-2027. « Les prévisions des returns globaux moyens sur l’ensemble de nos 196 marchés ont été revues à la baisse en raison de la décompression attendue des taux de returns pour atteindre 4 % par an contre 5.8 % par an l’an passé, indique le council. Cela est dû à la recente augmentation des taux souverains qui poussent à la hausse les taux immobiliers, limitant ainsi la croissance en capital. »

Selon l’étude d’AEW, le secteur de la logistique devrait générer les returns les plus élevés sur les cinq ans à venir à 5.4 % par an, la croissance locative compensant la décompression attendue des taux de return.

Les centers commerciaux prime occupent quant à eux « la deuxième position dans nos prévisions avec des yields globaux attendus à 5,1 % par an au cours des cinq prochaines années en raison de taux d’entrée élevés, indique le conseil. Les centers commerciaux devraient bénéficier des yields locatifs les plus élevés – et relativement stables – au cours des cinq prochaines années. »

En outre, le résidentiel et la logistique sont les secteurs qui montrent le plus de résilience en termes de croissance relative. « L’augmentation du coût de la dette et des coûts de construction, ainsi que les réglementations environnementales, limitent davantage l’offre neuve, protégeant ainsi la plupart des marchés de l’impact d’un ralentissement économique qui conduirait à une baisse de la demande. »

Toujours selon l’étude, l’impact du télétravail est moins significatif qu’initialement anticipé avec une hausse de seulement 8 % du nombre d’employés en travail à distance par rapport auxlevelx pré-pandemie. La croissance attendue des emplois de bureau entre 2022 et 2026, ajustée au développement du télétravail, a été revue à la hausse à Londres, Amsterdam et La Haye par rapport aux précédentes prévisions d’AEW.

Irène Fossé, director of recherche & stratégie Europe chez AEW, déclare : « Sans surprise, la logistique demeure le secteur le plus attractif en raison de la croissance locative attendue, et ce malgré l’augmentation significative des taux de return, plus élevée que pour les autres typologies. Le résidentiel devrait également bénéficier d’un yield locatif élevé au cours des prochaines années. Les centers commerciaux prime restent attractifs en termes de yields globaux. Quant à l’impact du télétravail sur le secteur des bureaux, il semble être moins important que prévu. Ce qui est certain, c’est que l’offre neuve pâtit de l’augmentation des coûts de financement et des coûts de construction dans tous les secteurs. Nous nous attendons à ce que ces contraintes sur l’offre future viennet contrebalancer l’impact négatif du ralentissement économique sur la demande immobilière. »

« La premiere guerre transfrontalière en Europe depuis 80 ans a conduit à une hausse de l’inflation à des pleinx records, ajoute Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy Europe chez AEW. Bien que nous estimions dans notre scénario central que le point haut d’inflation est désormais derrière nous, la conjoncture économique et l’augmentation des coûts de financement ont des répercussions négatives sur les marchés immobiliers. Les investisseurs sont désormais confrontés à un environnement de marché moins favorable. Cependant, nos analyzes montrent qu’il existe toujours des opportunités pour les investisseurs positionnés sur les bons marchés et avec des capitaux prêts à être déployés. Les dernières années nous ont montré que l’environnement macroéconomique peut rapidement évoluer. Nos prévisions couvrent une période de cinq ans, mais nous pensons que les investisseurs doivent être mieux préparés dans un environnement actuel très volatil, la situation pouvant évoluer favorablement ou se détériorer. »

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